Cum să îți vinzi apartamentul cât mai repede

A venit momentul să îți vinzi apartamentul și, uitându-te pe diferitele platforme de anunțuri imobiliare, te gândești că ai prins piciorul lui Dumnezeu la ce prețuri sunt acum. Faci repede câteva poze, îl listezi la un preț cu care te-ai simți confortabil să te desparți de iubitul tău apartament.

Acum începe distracția, îți sună telefonul zile în șir de te sună fiecare agenție din zona. Te umfli în pene și te gândești că este cerere mare pentru apartamentul tău iar când vine un cumpărător nu ești dispus să negociezi că doar atâția agenți te-au sunat. Și iată așa trec luni și ani în care tu tot crezi că ai pus apartamentul la un preț decent doar că oamenii nu au bani.

Pune un preț decent

Degeaba te uiți la un apartament similar cu al tău și îl listezi pe al tău cu 10k euro mai mult, că la tine e mai frumos. Mai bine ai face să te uiți când a fost listat apartamentul, și o să vezi că majoritatea apartamentelor cu preț prea mare nu se vând. Când un apartament nu se vinde în 6+ luni atunci este o problemă, și de obicei e prețul.

Cumpărătorii în general caută un deal bun, iar dacă apartamentul tău și alte sute de apartamente ca al tău au același preț, de ce ar veni un cumpărător la tine? Tu ca vânzător concurezi cu alți vânzători cu proprietăți similare.

Dacă ai un apartament de 100k euro, iar toate apartamentele similare din zonă sunt listate la 100k euro, atunci tu ca să-l vinzi mai repede pune-l la 95k euro. Îți garantez că cumpărătorii care vor să cumpere un apartament în zona respectivă o să te sune pe tine primul.

În general, majoritatea vânzătorilor nici nu știu cât de repede se vând apartamentele care sunt listate sub prețul „pieței” fiindcă acestea nu stau pe piață mai mult de câteva săptămâni. Ei doar văd apartamentele listate de luni sau chiar ani cu prețuri umflate și ei din păcate se raportează la prețul acestora.

Citeste mai mult: Să zugrăvești sau nu când îți pui imobilul la vânzare?

Negociază

Trebuie să știi cum să negociezi cu un potențial cumpărător, deși marea majoritate a vânzătorilor, din păcate, nu au habar cum se negociază. Degeaba lași 1k euro din prețul de 100k euro, fiindcă doar taxele notariale pentru cumpărător vor fi mai mari de 1k euro. Mai ales dacă dai 2k euro la agenție, că doar ei au investit 10 euro pe lună să îți listeze apartamentul.

Foarte mulți vânzători se simt insultați de „care e ultimul preț”, dar dacă te-ai aflat în ambele poziții de vânzător și cumpărător, îi cam înțelegi pe oameni. Cumpărătorii automat o să se gândească că ai umflat prețul să ai de unde negocia, și de obicei cam așa este.

E o diferență mare și între cumpărători, cei cu credit bancar în cele mai multe cazuri nu au fost la bancă să vadă câți bani pot să ia pe credit. Aici tu, ca vânzător, trebuie să tatonezi cam cum stau lucrurile și cât de serioși sunt oamenii.

Pe de altă parte sunt oamenii cu banii jos, aceștia în general sunt dispuși să dea un ban în plus dacă înseamnă că trebuie să investească mai puțin sau chiar nimic în apartament. În cazul în care apartamentul necesită renovare, aceștia o să cumpere imobilul doar dacă e la un preț mai scăzut.

Cu cumpărătorii care plătesc cu banii jos nu prea poți să negociezi 1-2% din valoarea apartamentului, doar dacă prețul este deja avantajos, dar în cele mai multe cazuri o să primiți un zâmbet ca răspuns.

În anumite cazuri o să primiți o ofertă de la acești cumpărători, dar aceasta va fi de 10-20% mai mică decât prețul de listare. Nu trebuie să vă simțiți jigniți la o asemenea ofertă, ei vor să tatoneze cu cât de putin pot să cumpere și în general aceasta e un semn clar de intenție de cumpărare. Dar, din păcate, majoritatea vânzătorilor răspund ofticati că da, cum domnule, vecinul l-a vândut cu x mai mult, povești pescărești de obicei.

Recomandarea mea personală e să fiți atenți cum răspundeți când vi se face o ofertă, nu răspundeți emoțional, și dacă nu știți cum să răspundeți, ziceți că vă mai gândiți.

Vrei să îți cumperi casă și îți vinzi apartamentul

Încă o greșeală imensă în România e că vânzătorii se gândesc că vor să cumpere o casă și își listează prețul apartamentului foarte aproape de valoarea unei case. Aceste apartamente tind să aibă prețurile cele mai umflate gen 30-40% în plus față de prețul lor real.

Acești vânzători tot timpul se alintă că „fiecare casă sau apartament are cumpărătorul lui” și așteaptă ani buni cu proprietatea listată până când prețul imobiliarelor crește în așa hal că și proprietatea lor are o șansă să se vândă.

Întreabă cine poate să îți cumpere apartamentul

Majoritatea vânzătorilor nu se gândesc nicio secundă la cine ar putea fi un client potențial. În general apartamentele care necesită o renovare generală au un anume tip de cumpărător, iar cele renovate și mobilate au total altfel de cumpărător.

De exemplu, ai un apartament care nu a fost renovat din anii 90 și l-ai listat la 100k euro. Dacă vine un cuplu care e dispus să-l cumpere cu credit bancar restul banilor pentru renovare de unde o să vină? În general o renovare costă cam 20-30k euro, iar dacă oamenii abia au bani să plătească avansul pentru credit ei nu o să mai aibă bani de renovare. Acesta este principalul motiv pentru care cuplurile tinere tind să cumpere apartamente la blocurile noi.

În altă categorie sunt cumpărătorii care vin cu plata gen „banii jos”, ca să le vinzi lor un apartament în general trebuie să scazi prețul, că doar sunt sute de apartamente ca al tău cam la același preț.

Locația contează mai mult decât cum arată apartamentul

Cum arată apartamentul se poate schimba cu o renovare, dar locația nu se poate schimba. De asta nu recomand ca nimeni să se mute în câmp într-un apartament nou „lux”. Pe termen lung e mai profitabil un apartament semi-central și mai dărăpănat decât unul nou în câmp.

De obicei apartamentele dintr-un bloc nou încep să fie revândute după 4-5 ani. Cam atâta timp durează până li se umple paharul oamenilor. Aceste apartamente sunt destul de greu de vândut, oamenii cam știu cum stă treaba pe acolo, iar proprietarii le-au cumpărat la suprapreț și nu o să le vândă ieftin.

Golește apartamentul

În cazul apartamentelor din blocurile mai vechi ar cam trebui să golești apartamentul de toată mobila. Un apartament care necesită o renovare generală se vinde mult mai ușor nemobilat, că nimeni, și absolut nimeni nu vrea să cumpere mobila bunicii tale. În ochii cumpărătorului automat a sărit prețul de achiziție cu 1k euro dacă el trebuie să debaraseze mobila veche.

Apartamentele se pot vinde și după feeling, dar când pășești într-un apartament vechi mobilat automat te gândești că cineva a murit acolo, iar ca cumpărător e un sentiment ciudat. Dacă apartamentul e gol, omul automat se gândește la cum o să-l mobileze.

Am fost la vizionarea unui apartament de 3 camere sub prețul pieței, dar când am pășit înăuntru am văzut că nu numai toată mobila era acolo ci și obiectele personale, gen caiete pe masă etc, desi nu mai locuia nimeni in apartament. Eu automat m-am gândit că toți din apartamentul respectiv s-au „dus” deodată, și chiar dacă mi-ar fi făcut o reducere mai mare nu l-aș fi cumpărat.

Zugrăvește

Când îți vinzi apartamentul e o idee bună să zugrăvești, dar zugrăvitul vine cu două tăișuri. În general un apartament zugrăvit nou arată mult mai bine, dar cumpărătorii o să se gândească la ce vrei să ascunzi cu zugrăvitul. Ca cumpărător eu am fost în multe imobile care au fost zugrăvite recent, iar când intram simțeam umiditatea ridicată. Sau vedeam dezumidificatoare în fiecare cameră, care pentru mine automat înseamnă bătălie cu igrasia, nici nu vreau să mă gândesc cum arată imobilul iarna.

Dacă zugrăvești în alb, și fă poze cum arată înainte, mai ales la colțuri ca să se vadă că nu este igrasie.

Nu tăia curentul

Am fost în câteva apartamente care aveau curentul tăiat, într-un fel îi înțelegeam pe oameni că nu mai voiau să plătească ceva ce nu foloseau. Dar oamenii ăștia vor 100k pentru apartament și ei nu au 30 lei să plătească pentru curent?

Trage perdelele și aerisește

Primele impresii sunt cele mai importante când vine vorba de vânzarea unui apartament. Dacă intri într-un apartament, e întuneric și pur și simplu pute, cum te face să te simți? Înainte ca cineva să meargă la vizualizare deschide geamurile și aerisește. Lumina naturală e foarte importantă pentru cumpărători, și o să vezi că cumpărătorul o să meargă direct pe balcon sau la geam să se uite la priveliște, asta nu o să-l facă dacă ai tras perdelele.

Nu ridica prețul după vizionări

Apartamentele nu se vând din vizionări, degeaba ai 50 de vizionări dacă nimeni nu-ți face o ofertă concretă. Dacă ai multe vizionări dar nu se vinde în general e o problemă cu prețul, dacă acesta ar fi corect s-ar vinde în câteva săptămâni.

În niciun caz tu ca vânzător să nu te umfli în pene și să ridici prețul după câteva vizionări, mi se pare penibil și am și pățit asta pe pielea mea cu câteva apartamente.

Ai loc de parcare? Pune-l în anunț

În fiecare oraș din România e o problemă cu parcările, iar dacă tu vinzi un apartament și ai și o parcare pe numele tău atunci ai șanse mai bune să-ți vinzi apartamentul mai repede. Nu recomand să pui prețul parcării sau a garajului în prețul apartamentului, fiindcă pentru cumpărătorii care nu citesc anunțul o să pară că ai umflat prețul din burtă.

Evită agențiile și mai ales exclusivitățile cu ele

În principiu ideea că cineva îți vinde apartamentul pentru un comision e foarte atrăgătoare. Problema cea mai mare e că majoritatea agențiilor imobiliare listează anunțurile pe aceleași siteuri, și te trezești că anunțul pe care l-ai listat tu concurează tot cu anunțurile tale dar de la agenți imobiliari la prețuri diferite.

Pe lângă asta agențiile mai nou nu numai că iau un procentaj, dar și umflă prețul cu câteva mii de euro de care tot ei sunt beneficiarii. Și așa ne trezim că proprietățile de vânzare sunt cu 10-20% mai scumpe.

Sunt câteva agenții care iau comision și de la cumpărător dar tu ca și vânzător când faci contractul cu ei nu ai asta de unde să știi. Am pățit pe pielea mea când am fost la o vizionare. Vânzătorul mi-a zis că prețul apartamentului e 100k euro, iar eu i-am zis că e 102k euro de fapt, și s-a cam dus marja de negociere.

Pe nicio agenție imobiliară nu îi interesează când îți vinzi proprietatea, decât să scadă din preț mai bine lasă la prețul umflat cu speranța că se vinde cândva. E suficient să vândă 2-4 proprietăți la preț umflat pe lună și au făcut lejer 10k euro, deși când ți se vinde ție proprietatea e irelevant pentru ei.

Și dacă apelezi la ajutorul unui agent imobiliar evită să faci exclusivitate cu ei. Dai toată puterea din mâna ta în speranța că se vinde la un preț bun, dar dacă te uiți la anunțurile lor o să vezi că majoritatea imobilelor nu sunt vândute nici după un an, fiindcă și aici comisionul e pe primul loc.

În concluzie

Când vrei să îți vinzi apartamentul cât mai repede trebuie să fii realist. Dacă ai mobila în 15 feluri, parchet de alta culoare în fiecare cameră, gresie din anii 90 în baie, trebuie să te gândești că toate astea trebuie să fie schimbate. Întrebarea mare e cine o să plătească pentru ele, cumpărătorul sau vânzătorul.